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NK総合建築株式会社 スタッフブログ
東京都練馬区で新築・リフォーム/設計・施工の会社、NK総合建築株式会社です。 当社の施工物件やお役立ち情報、スタッフの日々の出来事などご紹介していきます。
賃貸マンション 収益物件のリノベーション
みなさんこんにちは、営業企画の西です。

本日は昨年リフォームさせて頂いた『マンション賃貸物件の賃貸募集に向けてのリフォーム』をご紹介致します。
こちらは建物の築年数は40年以上と経過していますが、中央線沿線で都心からも離れておらず駅から徒歩圏内、
7階で眺望もよさげな2DK(1LDK)というロケーションはなかなかの物件です。
10年近く借りていた入居者が転居されて、くたびれた内装、設備をどうにかしながら今後の賃貸募集に向けて
物件価値を上げていきたい、というご要望です。

まず最初にお伺いして一見した私の感想は『少し手を加えた位では苦労しそう』という感じでした。
写真を見ながらポイントをチェックしてみましょう。


当時の間取り図はこちら。
いくつかチェックポイントにコメントをいれておきました。


B.jpg


DKB.jpg

こちらL型キッチンなのですが、写真右側に浴室とトイレの入り口ドアがそれぞれ設置されています。
つまり脱衣室や洗面室がない、という状況です。
L型キッチンも角部分はデッドスペースになりがちで最近では流行らないスタイルですね、、


加圧ポンプB

こちらキッチンの横のいわゆるダイニング空間です。左上に見えるのは給水加圧装置です。
こちらのマンションは給水の圧力が低く、キッチンと浴室など同時に2カ所で使用すると極端に水量が弱くなってしまいます。
その対策に加圧装置をつけていたのですが、これがなかなかうるさく見た目も悪い、、、こちらの対策も必要ですね。。
そしてその装置の後ろの壁の向こうは玄関です。
ということは、、玄関入ったらドアなど仕切りがなくそのままキッチン、奥の和室へと続いていくプライバシーがほぼ0の状態です。

生活上の視界の問題もさることながら、こういった仕切りの弱い住宅の場合のもう一つの懸念点は空調です。
真夏の暑い日にエアコンをかけても冷風がどんどん部屋の奥に回っていってしまうのでなかなか効き目が表れません。
特に玄関ドアは鉄製で断熱効果が弱いのでその周辺の空調環境はすこぶる悪いです。
つまり仕切らないとダメという事です。

洋室B

北側の居室はこのような感じになっていました。
もともとは和室だったと思われます。
古いフスマなどはどうしても古いイメージを感じてしまいます。


そして最大の問題点がこちら

バルコニー洗濯機B

バルコニーに洗濯機置き場
40年以上前の初期マンションブームの頃にできたマンションや団地はこれが標準設定でした。
快晴の春の日にするお洗濯物干しであれば爽やかで良いかもしれませんが、いつもそういう訳にはいかないですね、、
賃貸募集にあたっては大きなマイナスポイントになってしまいます。

特に今回のような都心の好立地でそれなりの賃料で貸したいという物件であれば絶対に解決しておきたいポイントです。

先にご説明した洗面脱衣室がない!と合わせて今回のリフォームの肝になる部分です。


いろいろ考えて計画したプランがこちら。
cad(図面を描くソフト)をいじりながら書いたり消したり何度もやり直して苦労したことを覚えています。
全体が縦に細長いスペースなので各所が狭くなりすぎないように注意が必要です。

A高円寺

キッチンはシンプルなI型にして壁につけました。
奥行は標準の65cmより少し浅い60cmモデルにして通路幅を少しでも広くとります。

DKA.jpg

キッチンの対面に水廻り空間を作りました。

浴室やトイレは以前と同じ場所でやり替えました。
ユニットバスは解体した所、1回り大きいサイズが入りそうだったので急遽予定を変更して
1ランク大きいサイズへサイズアップしました!
お風呂の10cmって大きいですよね!

UBA_20220506164101791.jpg

トイレには吊戸棚を設けて収納はしっかり確保。
トイレA

洗濯機置き場はここに!
脱衣室兼、洗濯室兼、化粧室となりますが、しっかり引き戸で仕切られていて施錠もできる立派な空間です。

洗濯機の上に棚板を2段設置しました。
可動タイプなので状況に応じて高さを自由に変えられます。
ちなみに扉付きの吊戸棚タイプも設置可能です。
最近はわざわざ扉の開閉動作をせずに使用できる、使い勝手のよいこのような棚板タイプの方が人気がありますね。

洗濯A

脱衣室が狭めだとバスタオルを掛けておくところなども困ってしまうことがあります。
今回は浴室入口の横にタオルフックを設けて解決!
細かい部分ですが日々の生活のちょっとした快適さって嬉しいですよね!

タオルフックA


例の加圧ポンプはこんな風になりました。
器具を新しいものに変えて、騒音対策や見た目をすっきりさせるために化粧板で囲っています。
メンテナンスなどできるように簡単にパネルは外れるようにしています。

加圧ポンプA
この扉の向こうは玄関室です。
しっかり扉で仕切れたので諸々の問題点も解決しました!

洋室A
こちらは北側洋室の様子です。
全体に漂っていた古い和の雰囲気を断ち切って、こちらの部屋はもちろん、室内全体が明るく軽いイメージに仕上がりました。

賃貸物件の場合、物件のロケーションからターゲット層を想定して優先度の高い部分から計画に落とし込んでいくことになります。
もちろん費用対効果も考えながらプランするので簡単ではありませんが、
コストを抑えつつも物件価値を上げるリフォームも熟知しておりますので是非ご相談下さいませ。

それではまた(。>ω<。)ノ



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台形住宅のリノベーション
みなさまこんにちは、営業企画の西です。
前回投稿からしばらく時間があいてしまい、すっかり季節が変わってしまいました。。

おさぼりしていたわけではないんです。
現場に入り浸っていたんです(いいわけ)

昨年暮れから数件のリフォームの現場管理を担当していたのでほとんどの時間を現場で過ごしていました。
嫌いじゃないんですけどね、むしろ何回やっても現場は新しい発見があるので楽しいくらいですo(^▽^)o

さて、本日は昨年完成しました住宅のリノベーションの模様をお伝えさせて頂きます。
こちらの建物は平面(上から見た形)形状が台形のちょっと特殊な形ですね。
さらに地下駐車場、中2階もある特殊性のある建物です。
室内全体と外装全部の改修だったので時間は2か月まるまるかけて取り組みました。
設計にも半年近く、長い時間をかけて打合せを重ね計画しましたね。
施主のK様も検討やリフォーム準備にたくさんの時間を割いて頂きました。ありがとうございます。
その甲斐あって完成はとても喜んで頂き私も満足しています。
それでは早速お写真でご紹介していきましょう。

1階の設計図はこんな感じです。
上階も平面形状は同じです。
西側が斜辺になっており窓も多いのでいろいろ考えながら設計しました。

間取り図

斜辺に沿ってデザインして容積を最大値にしていくのが基本的な考え方ですが、
全てをそうすれば使い勝手良く、見た目も優れているわけではありません。
部位によっては方形にデザインした方が生活しやすい場所もありますねb
こちらで言うと浴室入口の洗面脱衣室に設けた棚あたりがそうです。
壁において鉄骨造の柱形が出っ張ってきてしまう事もあり、そのままでは上手く納まりません。
ここはあえて柱を隠すように壁を作ってしまっています。
少しデッドゾーンはできますがこちらの方が正面から使えますし、作り手としても簡単にきっちり作れます。

いろいろな所を部位別にビフォーアフターをみてみましょう。

こんな純和風な雰囲気でしたが、
2階和室

今回は洋装に作り変えました。窓は内窓(2重サッシ)を設置しています。
2階和室

浴室工事前、、タイル浴室は寒く、水が漏れます、、泣
浴室

工事後(´ω`人)これで冬でも暖かく快適に入浴できますね!
浴室


ダイニングキッチンはこんな感じでしたが、
ダイニングキッチン

対面キッチン(ペニンシュラ型)として生まれ変わりました!
セットの収納(家電収納、カップボード)も設置して収納力もばっちりです。
ダイニングキッチン


トイレは和式でした。。
せ、狭い( ノД`)
昔は狭さ対策のために隅付き便器で対策していましたね。
3階トイレ


今回はトイレ室自体を大きくすることはできない状況でした。
そして水圧が低い、、
対策として、加圧装置付きのタンクレス便器を選択しました。
見た目もおしゃれですよね!
手洗いはトイレを出た近くに化粧台を設置しています。
3階トイレ


南北に長い建物形状なので玄関は南北に2カ所ありました。
工事前
玄関ドア

玄関ドアはカバー工法にて交換しました。
見た目の美観はもちろん、防犯性能、断熱性能、防音性能などが大幅に改善されます。
機能性、美観ともに向上でき、短時間で完成するので昨今のリフォームの中では人気の工事となっています。
玄関ドア


今回は外装も全て改修しています。
屋根とバルコニーの防水が劣化していて対策が必要でした。
現在はシート防水されています。

屋上シート防水 (3)

こちらはバルコニー
バルコニー防水

屋根は比較的状態がよく雨漏れも発生していないようでしたので、検討の結果シート防水の重ね張りとしました。
屋上防水

バルコニーは劣化が酷く、シートの下にも水が回っている状態でした。
おまけに水場があったりして形状も凹凸があり選べる施工方法が狭められます。
今回は一度全て撤去して、耐久性の高いウレタン防水を一からやり直す施工をしました。
奥に見える金属の円筒は脱気筒という防水層の下の床内から上がってくる空気を抜くための器具です。

バルコニー防水


ここからは完成写真のみのご紹介です!

南玄関は以前は狭くてほとんど使えませんでした。
今回、広めにスペースをとって、手洗い器や靴棚を設けました。


裏玄関 (1)


裏玄関 (2)


玄関靴棚


居室壁面の柱形と柱形の間を利用して壁面収納棚としました。
細かい雑貨を多く設置したい、というご要望にお応えしました。
ロールスクリーンで隠すこともできます。

壁面収納

階段室の上の2階小部屋はウオークインクローゼットとしました。
階段でせりあがってくる床をうまく処理しながら、枕棚(上部棚板)をコの字に設置して
その下に洋服をかけるパイプを回しています。
クローゼット


階段をあがった廊下部分の洗面台と壁面収納です。
斜辺の外壁なので納まりが難しかったですがその中で最大値の収納が取れるようにしました。

3階廊下

2階の和室が2間つづいていたお部屋は洋装として、2部屋の仕切りはアコーディオンで緩やかに区切りました。

アコーディオン (1)


ご紹介は以上です。
こちらの建物は細長い形状ゆえ物の運びも大変ななか、
職人さんには頑張ってもらいました(;´∀`)

結果、見違えるように綺麗になりましたね。
お打ち合わせから完成まで長い期間にわたるリフォームでしたので、
お客様にも喜んで頂き私もほっと安心した事をよく覚えています。

それではまた次のリフォームでお会いしましょう(^-^)/





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本年もお世話になりました。

みなさんこんにちは。
営業企画の西です。

今年もあっという間に年末となってしまいました。
昨年からのコロナ渦が引き続いた始まりで大変でした。
そんな中、オリンピックやメジャーリーグの大谷君の活躍などで楽しい話題もありましたね。

そんな厳しい世情のなかですが、
当社においてはたくさんのお客様にご用命頂き、本当に感謝でございます。

一部ではございますが今年工事させて頂いたリフォームを振り返りながらご紹介させて頂きます。

まずはこちら
青山邸
ご新居の庭にガーデンテラスを作りました。
洗濯物を干すだけではもったいないくらい素敵ですね^^


こちらは床リフォームです。
深大寺
書庫にするための床の補強をしながら綺麗に仕上げ直しました。
今頃はたくさんの本棚が並んでいることでしょう^^


こちらは賃貸向けリフォームです
新高円寺パレス
ただ綺麗にするだけではなく、借り手がつきやすい方法を考えました。



こちらはコロナ渦の影響がきっかけでリフォームしました。
諸田邸

ご主人の在宅ワークが増え、成長してきたお子さんの為にも部屋数を増やす工事でした。
みなさん思い思いの部屋になっているのかな。


こちらは3階建ての全面改装。工期2か月の大きなリフォームでした。
小宮邸
力をいれた1階のリフォーム。床暖房など断熱にも力を入れましたね。
この冬も暖かく快適にお過ごしされていることでしょう。


マンションの入口に自動ドアオートロックをつけました。
ハピネス高野

現在オートロックのないマンションに自動ドアオートロックを付けるのはなかなか難しい工事です。
綺麗にできて、防犯性もあがり喜んでいただけました。


こちらはマンションリノベーション
黒須邸
一つ一つの仕様を時間をかけて丁寧に検討していきました。
デザインクロスの選定は見事でしたね。私も参考にさせて頂きました。


最後に戸建ての1階部分のリノベーション
斎藤邸

家の傾きを直しつつ、耐震補強を行いながら、使っていなかった1階部分をリニューアル。
個性的なデザインでいろいろな所に見どころがありますね。
私はネコちゃんと仲良くなれて満足でした(´∀`*;)ゞ
リフォームともども今度ブログでご紹介させて下さい。



こちらでご紹介できなかった多くのお客様にも御礼申し上げます。
また、これから工事をされる方、現在リフォーム中の方、
来年もよろしくお願い致します。

みなさま良いお年をお迎えください。




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収納リフォームで暮らしの空間をすっきり美しく
みなさんこんにちは
営業企画の西です。
すっかり寒くなってきました。
紅葉していた葉も落ちて冬の装いになってきましたね。

季節の変わり目といえば衣替え。
衣替えといえば収納。
そう、収納はリフォームの検討において必ずといって考える重要ポイントです。

今回はそんな収納リフォームのご紹介です。
いつもお世話になっておりますA様邸でこの秋におこなったリフォームです。

ご新居に越していらしてから、本や雑貨の収納にお困りでした。
お部屋は1つ収納用に空いているのですが、なんとなく収納棚などを購入したもののうまく納まらない。。
そこでお呼ばれして行ってまいりました。
B居室

確かに困ってる感を感じます。
でもこれ以上チェストなど収納箱を並べていくのもちょっといまいち。

ひとつのアイデアとして、こんな壁面収納をプランすることはできます。

どーん
壁面収納例

見た目立派だし収納力もありそうですね。
ただ、費用が結構かかります。(。´・(ェ)・)
例えばこのプランだと工事費までいれたら70-80万円くらいかかるでしょう。
そしてなかなかの圧迫感が、、
こういった完成度を求めている方には良いのですが、
『何となく、うまくスッキリ収納できたらいいかな』
くらいのご要望は多いものです。

A様のご要望も後者に近かったので、時間を頂いてプランを検討しました。
ポイントは壁の上の方を使うこと、です。
本棚やチェストなど収納であればわざわざリフォームしなくても自身でなんとかなるもの。
素人さんでうまくできないのは『頭より高い部分も収納に使う』という所なんですね。

そこで私がプランしたのはこんな感じ。
お客さまから教えて頂いた収納したい物の大きさや感覚を元に計画しました。
集成材の棚板をスチールアングル(L型の金物)で壁に固定していく方法です。


図面

下の方にはTVボード兼収納を置きます。
こちらはリフォーム用品は使わず一般的な自分で組み立てる家具を用途を満たすもので探しました。
こちらの方が価格は安く済みます。
リフォーム用品で統一して作れば素材感や色味を合わせる事ができるので完成度は一段と高くなりますが、
そのあたりはお客様のこだわりなど踏まえ相談です。

そして出来上がりはこのように。

A居室

工事期間はその他の工事も入れて4日。
大工さんやクロス屋さんに頑張ってもらいました。

その後お伺いして片付けている最中を見せてもらいました。
まだ仮置きですが、これからよく考えて納めていきたい、とのこと。
でもだいぶスッキリしましたね。
A居室家具李



今回はそのほかにもいろいろ工事させてもらいました。
2階トイレに手洗い(水栓)を設けることも今回の工事のきっかけの一つでしたね。
2階でちょっと水場があるといろいろ楽なものです。

工事前
Bトイレ


その後

Aトイレ (1)

手洗い付きタンクレストイレを設置しました。
壁紙や床材も一新して見違えるようになりましたね。


壁紙はお子さまが決めたハリネズミくん
Aトイレ (2)

アクセントクロスはこれくらいインパクトがある方が私も好きです。


玄関の傘置きがちょっと悲しいことに

B玄関

既存の玄関収納を壊してやり直すのもちょっともったいないので調べました。
よくよく調べてみると、とあるメーカーの玄関収納シリーズでまだ販売が継続していた。
なのでその隙間にすっぽりと

A玄関

さも最初からこうでした、とばかりに仕上がりました。
そんなに費用もかけずに収納力がアップ。
傘も全部中に入りました。o(^▽^)o

ここからは工事後の写真のみです。

こちらはキッチン付近の収納庫。
工事前は固定の棚が1段あるだけで空間がうまく使えませんでした。
可動棚3段にすることではるかに使いやすくなりましたね。
A収納棚

こちら洗濯機上に棚を設けました。
洗面洗濯脱衣所には少なくともこういったタオルとか洗剤とかちょっとした物ををおける場所が欲しいですよね。
A洗濯機上

トイレを替えた時に壁の収納がなくなったのでペーパーを置ける棚を設けました。
一番シンプルな背面固定棚です。
ペーパーの在庫や掃除用品などを見せたくない場合は扉のある箱型の吊戸棚がお勧めです。
今回は扱い安さ重視でシンプルに仕上げたかったので棚板にしました。

Aトイレ上


こういうちょっとした工夫や調べることで収納力をあげていくことができるんです。
もちろん見た目、美観、予算なども考えながらプラン致します。
個人的に収納計画は得意な方なのでドシドシご相談下さい。

見た目にこだわりたい方、予算に限りがある方、ちょっと怪しいモノを収納したい方。
なんでもOKです。
遊び心と予算に余裕のある方だったら収納の隠し扉とかもやってみたいですね。


A様は以前から何度もご用命頂いているのでお子さまとも仲良しです。
今回は手書きでお礼の手紙も頂きました。
ほんと素直で元気でいい子なんです。

また呼んで下さいね。
いつもありがとうございます。(^-^)/





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重いものを載せる為に床を補強する
こんにちは、営業企画の西です。
秋を迎えて過ごしやすい季節になってきましたね。
皆さま如何お過ごしですか。

今日は『重いものを載せる為に床を補強する』リフォームのご紹介です。
一般的な木造住宅の床でも家族4人が団らんをしていてもビクともしませんね。
ちょっとガタイのいい人が集まっても床が抜けたというニュースはあまり聞きません。
つまり普通に床を作っても100kgや200kg程度であれば何も気にせず生活できるという事です。
ちなみに法的に言うと【180kg/㎡】に耐えることが建築基準法で定められています。


では家庭でも重い家具やたくさんの本などを置く場合はどうでしょうか。
代表的なのは家具だとピアノですね。
アップライトピアノでも200kg↑、グランドピアノだと300kg↑くらいが一般的でしょうか。
これに人間の荷重がかかります。
しかも家具の場合、動かない固定物なので置いたら最後ずーっと荷重がかかり続けます。
理論的に言えばピアノは4本脚で支えているので一点に荷重が集中する訳ではなく、
分散荷重であれば耐えるケースもあるでしょう。
ただ、我々建築サイドとしてはお客様にピアノや大きい本棚を置きたい、
と依頼された場合は床の補強を提案します。
建物は経年で劣化していきますし、地震による外圧なども考慮しなければいけないからです。


今回のご要望は大きなフロアに本棚をたくさん設置したい、というご希望でした。
私が初めて見に行った時は床のカーペットが剥がされていて下地合板が見えている状態でした。


Be (1)

築30年以上経過している住宅でしたので床下地合板もかなりの劣化が見受けられます。

Be (2)

下地の状態が良く、上にのせる荷重が大したことなければ合板の重ね張りなど壊さずに補強する方法もありますが、
今回は本をたくさん置きたい、という事で相当な荷重が想定されています。
そして床下の状況は現状では見えませんが合板の状態からそれなりと思われます。

よって今回は床下地合板を全て剥がし、床下の大引、根太材などを補強しながら作り直すことにしました。

解体の風景

施工1 (2)

全て人力で1枚づつ剥がしていきます。
床暖房が設置されていたので、配管の中の残水を処理しながらそちらも撤去します。

施工1 (1)

解体後の状態です。
一般的な木造住宅の床下地と基本的に同じ構造です。
横に設置されている角材が大引きで9cm角、
その上に載っている小角材が根太でこちらは4cm角でした。

補強の方法はいくつか考えられますが、今回は周辺の扉との関係から仕上がりの高さを替えられないので大引や根太の
数を増やして補強をすることにしました。
大引、根太共に倍の数量にします。

施工2

材料がやってきました。
これが全てではないのですがそれなりの量です。

施工3 (2)

まずは既存の大引の中間に新たな大引を設置することから始めます。
通常は91cm間隔なので今回は≒45cm間隔になります。
根太は全て新しいものに交換します。

施工4 (1)

根太の更新が終わりました。
こちらも通常の倍のピッチで≒15cm間隔の設置としました。
これならば相当な重量でも安心です。
この下地組の上に、下地合板を捨て張りしていきます。

施工4 (2)

合板を張り終えました。
こちらは針葉樹でできている構造用合板です。
主に床下地でよく使用されます。

あとは仕上げにフローリングを張って完成です。

完成

床下では通常の下地組みの2倍の強度にして、仕上げも12mmフローリングと下地合板12mmの2重張りになっています。
これならば本棚を並べてぎっしり本を詰めても問題ないでしょう。

今日は普段みれない床下はどのようになっているのか、
実際の補強例を見ながらご紹介致しました。

それではまた次の機会に( ̄^ ̄)ゞ
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