| 戸建て住宅リノベーション 耐震補強、沈下是正 |
こんにちは、営業企画の西です。
今年も梅雨時期になりました。
雨続きになると洗濯モノが乾きづらく困りますね。
リフォーム相談のお話をしていると【室内で洗濯物を干したい】というご要望をよく聞きます。
浴室乾燥機や洗濯機一体型ガス衣類乾燥機などの設備的な解決方法や、
室内物干しで対応する、などいくつか方法がありますので興味のある方はご相談下さい。
天井取付、昇降型の物干し
使用していない時は天井に埋め込み型になるものが人気です。
定番はこちら
天井から吊り下げる吊り輪型の金具で物干し竿を保持します。
使わない時は吊り輪金具は棒ごと取れるので室内のイメージを損なう事はありません。
さて今日は昨年リフォームさせて頂いた戸建て住宅のリノベーションについてご紹介致します。
こちらは建物が傾いている（沈下）ことをなおす、耐震補強したい、などのご要望を柱に木造2階建て住宅の１階部分のリノベーション計画を練りました。
（２階は当面そのままで後日計画）
工事前の写真はこちら、賃貸へ貸していた後しばらく使われていなかったようです。
現地へ行ってみた測ったところ建物の傾きは予想以上に酷く、建物の端と端の約１０ｍ程度で１０ｃｍ越えの沈下がありました。
中古住宅の場合よく目安となるのは3/1000位は許容範囲と考えられるので、１０ｍですと３ｃｍ位ならばそれなりにあるかと。
実際の所、全く平坦な住宅の床というのは私もあまり見たことがありません。
6/1000位でギリギリでしょうか。よくある長方形の6畳のお部屋で長い方の面がだいたい３．５ｍです。
その左右で比べて２ｃｍということですね。
これくらいでも敏感な方は傾きを感じる勾配だと思います。
絵で描くとこんな感じです。
今回はその数値をはるかに越えてきているのでかなりな勾配となってしまっています。
私も立って歩いてみて相当な傾きを感じます。
実はこちらの建物の周辺は川の近くの土地で地盤が緩く沈下の発生しやすい土壌でした。
立っているだけで少し気分が悪くなる位ですし、それだけ緩い地盤の上に建物がのっかっている訳ですから地震の際の倒壊も心配です。
どれだけ丈夫な建物を建てても建っている場所がユルユルだとイザ大地震の際には建物は大きく揺られ損壊も大きくなってしまいます。
今回、傾きの修正はお客様手配の専門業者に手配されるとの事でしたので、工事は沈下修正の業者さんとコラボすることになりました。
作戦としては、
１階内装部分スケルトン解体（NK総合建築）→沈下修正（専門業者）→１階全体リノベーション（NK総合建築）
という感じです。工事の間、お客様は２階に住んでいてもらいます。
内装解体をするとこんな感じに。
基礎や土台柱という主要な構造部分を残して壊しました。
30年以上前の新築なので耐震対策はほとんどされていませんでした。
参考までに、これから大き目のリフォームや耐震補強を検討される方はまず第一歩として２つの年度を基準として考えると良いと思います。
２つとは１９８１年と２０００年の建築基準法改正のタイミングです。
今回は主旨が違うので概要だけですが、１９８１年（概ね４０年以上前の建物）は現在に比べ法律が厳しくなく、その分建物が脆弱である可能性が高いです。例えば、基礎に鉄筋が入っていなかったり、構造強さのバランスが重視されていない、部材と部材をつなぐ金物の指定がない、などがあげられます。
いくつかの震災を経て２０００年の改正で上記のような部分も規制に盛り込まれ、その後の震災で効果も実証されています。
その後も技術はどんどん進化していますが、建物の耐震について考える時には重要なポイントとなります。
１９８１年以前の建物は危険度が本当に高いので政府や地方行政としても積極的に補助金などを設定して対策を推進しています。
大き目のリフォームをされるのであればしっかり耐震設計も含めて計画をされる事をお勧め致します。
２０００年以前の建物の場合、ある程度対応されている建物もあれば、補強に偏りがあったり、補強されていても的が外れていたりと、建物により状況が異なるので、まずは耐震診断で状況を確認して進めていきたい所です。
今回は主要構造体の接合金物と外周囲の壁補強を軸に計画しました。
実際解体して見たところ、接合金物は全く使用されていませんでした(ノ_＜)
これは取付後の写真
柱と梁の交わる角の部分に小さい金具がついているのが分かるでしょうか。
上だけでなく、下の方も大切です。
柱と土台を連結します。
阪神淡路震災の時にはこの金具が必須ではありませんでした。
その影響もあって、建物倒壊に直結してしまう柱抜け、柱の倒れが散見されたと言います。
木造住宅の場合、基本的には、どの程度強い壁（耐震壁）が使用されているか、耐震壁それぞれの強度はどうか、その配置バランスはどうか、という部分を中心に考えます。
今回は壁の補強の為、外周囲に構造用合板を張りました。
構造用合板という耐久性の高い板を土台、柱、梁、という建物の主要な骨組みに連結をさせます。
足元から頭のはるか上までわたるとても長い板になりますが、１枚板で覆うのが基本です。
これは搬入時
とても大きい板だというのが分かると思います。
大工さん用語では（サントー板）などと言ったりします。３尺（約９１ｃｍ）かける１０尺（約３ｍ）の大きさなのでサンとう（十）です。
厚みにもよりますが素人１人では持てないです。
ちなみに構造用合板というのJASの規定をクリアしている製品の事です。
強度、耐水性、有害物質制限、などとても細かい規定があるんですよ。
このスタンプに情報がつまっています。なんとなく見た事あるでしょうか。
ちょっと話が長くなりそうなので今回はここまでとさせて頂きます。
次回は建物の沈下修正（アンダーピニング工法）の様子などもお届けしたいと思います。
それではまた！
NK総合建築株式会社のHPはコチラ
|
| 賃貸マンション 収益物件のリノベーション |
みなさんこんにちは、営業企画の西です。
本日は昨年リフォームさせて頂いた『マンション賃貸物件の賃貸募集に向けてのリフォーム』をご紹介致します。
こちらは建物の築年数は40年以上と経過していますが、中央線沿線で都心からも離れておらず駅から徒歩圏内、
７階で眺望もよさげな２ＤＫ（１ＬＤＫ）というロケーションはなかなかの物件です。
１０年近く借りていた入居者が転居されて、くたびれた内装、設備をどうにかしながら今後の賃貸募集に向けて
物件価値を上げていきたい、というご要望です。
まず最初にお伺いして一見した私の感想は『少し手を加えた位では苦労しそう』という感じでした。
写真を見ながらポイントをチェックしてみましょう。
当時の間取り図はこちら。
いくつかチェックポイントにコメントをいれておきました。
こちらL型キッチンなのですが、写真右側に浴室とトイレの入り口ドアがそれぞれ設置されています。
つまり脱衣室や洗面室がない、という状況です。
L型キッチンも角部分はデッドスペースになりがちで最近では流行らないスタイルですね、、
こちらキッチンの横のいわゆるダイニング空間です。左上に見えるのは給水加圧装置です。
こちらのマンションは給水の圧力が低く、キッチンと浴室など同時に２カ所で使用すると極端に水量が弱くなってしまいます。
その対策に加圧装置をつけていたのですが、これがなかなかうるさく見た目も悪い、、、こちらの対策も必要ですね。。
そしてその装置の後ろの壁の向こうは玄関です。
ということは、、玄関入ったらドアなど仕切りがなくそのままキッチン、奥の和室へと続いていくプライバシーがほぼ０の状態です。
生活上の視界の問題もさることながら、こういった仕切りの弱い住宅の場合のもう一つの懸念点は空調です。
真夏の暑い日にエアコンをかけても冷風がどんどん部屋の奥に回っていってしまうのでなかなか効き目が表れません。
特に玄関ドアは鉄製で断熱効果が弱いのでその周辺の空調環境はすこぶる悪いです。
つまり仕切らないとダメという事です。
北側の居室はこのような感じになっていました。
もともとは和室だったと思われます。
古いフスマなどはどうしても古いイメージを感じてしまいます。
そして最大の問題点がこちら
バルコニーに洗濯機置き場
４０年以上前の初期マンションブームの頃にできたマンションや団地はこれが標準設定でした。
快晴の春の日にするお洗濯物干しであれば爽やかで良いかもしれませんが、いつもそういう訳にはいかないですね、、
賃貸募集にあたっては大きなマイナスポイントになってしまいます。
特に今回のような都心の好立地でそれなりの賃料で貸したいという物件であれば絶対に解決しておきたいポイントです。
先にご説明した洗面脱衣室がない！と合わせて今回のリフォームの肝になる部分です。
いろいろ考えて計画したプランがこちら。
cad（図面を描くソフト）をいじりながら書いたり消したり何度もやり直して苦労したことを覚えています。
全体が縦に細長いスペースなので各所が狭くなりすぎないように注意が必要です。
キッチンはシンプルなI型にして壁につけました。
奥行は標準の６５ｃｍより少し浅い６０ｃｍモデルにして通路幅を少しでも広くとります。
キッチンの対面に水廻り空間を作りました。
浴室やトイレは以前と同じ場所でやり替えました。
ユニットバスは解体した所、１回り大きいサイズが入りそうだったので急遽予定を変更して
１ランク大きいサイズへサイズアップしました！
お風呂の１０ｃｍって大きいですよね！
トイレには吊戸棚を設けて収納はしっかり確保。
洗濯機置き場はここに！
脱衣室兼、洗濯室兼、化粧室となりますが、しっかり引き戸で仕切られていて施錠もできる立派な空間です。
洗濯機の上に棚板を２段設置しました。
可動タイプなので状況に応じて高さを自由に変えられます。
ちなみに扉付きの吊戸棚タイプも設置可能です。
最近はわざわざ扉の開閉動作をせずに使用できる、使い勝手のよいこのような棚板タイプの方が人気がありますね。
脱衣室が狭めだとバスタオルを掛けておくところなども困ってしまうことがあります。
今回は浴室入口の横にタオルフックを設けて解決！
細かい部分ですが日々の生活のちょっとした快適さって嬉しいですよね！
例の加圧ポンプはこんな風になりました。
器具を新しいものに変えて、騒音対策や見た目をすっきりさせるために化粧板で囲っています。
メンテナンスなどできるように簡単にパネルは外れるようにしています。
この扉の向こうは玄関室です。
しっかり扉で仕切れたので諸々の問題点も解決しました！
こちらは北側洋室の様子です。
全体に漂っていた古い和の雰囲気を断ち切って、こちらの部屋はもちろん、室内全体が明るく軽いイメージに仕上がりました。
賃貸物件の場合、物件のロケーションからターゲット層を想定して優先度の高い部分から計画に落とし込んでいくことになります。
もちろん費用対効果も考えながらプランするので簡単ではありませんが、
コストを抑えつつも物件価値を上げるリフォームも熟知しておりますので是非ご相談下さいませ。
それではまた(｡>ω<｡)ﾉ
NK総合建築株式会社のHPはコチラ
|
| 台形住宅のリノベーション |
みなさまこんにちは、営業企画の西です。
前回投稿からしばらく時間があいてしまい、すっかり季節が変わってしまいました。。
おさぼりしていたわけではないんです。
現場に入り浸っていたんです（いいわけ）
昨年暮れから数件のリフォームの現場管理を担当していたのでほとんどの時間を現場で過ごしていました。
嫌いじゃないんですけどね、むしろ何回やっても現場は新しい発見があるので楽しいくらいですo(^▽^)o
さて、本日は昨年完成しました住宅のリノベーションの模様をお伝えさせて頂きます。
こちらの建物は平面（上から見た形）形状が台形のちょっと特殊な形ですね。
さらに地下駐車場、中2階もある特殊性のある建物です。
室内全体と外装全部の改修だったので時間は２か月まるまるかけて取り組みました。
設計にも半年近く、長い時間をかけて打合せを重ね計画しましたね。
施主のK様も検討やリフォーム準備にたくさんの時間を割いて頂きました。ありがとうございます。
その甲斐あって完成はとても喜んで頂き私も満足しています。
それでは早速お写真でご紹介していきましょう。
１階の設計図はこんな感じです。
上階も平面形状は同じです。
西側が斜辺になっており窓も多いのでいろいろ考えながら設計しました。
斜辺に沿ってデザインして容積を最大値にしていくのが基本的な考え方ですが、
全てをそうすれば使い勝手良く、見た目も優れているわけではありません。
部位によっては方形にデザインした方が生活しやすい場所もありますねｂ
こちらで言うと浴室入口の洗面脱衣室に設けた棚あたりがそうです。
壁において鉄骨造の柱形が出っ張ってきてしまう事もあり、そのままでは上手く納まりません。
ここはあえて柱を隠すように壁を作ってしまっています。
少しデッドゾーンはできますがこちらの方が正面から使えますし、作り手としても簡単にきっちり作れます。
いろいろな所を部位別にビフォーアフターをみてみましょう。
こんな純和風な雰囲気でしたが、
今回は洋装に作り変えました。窓は内窓（２重サッシ）を設置しています。
浴室工事前、、タイル浴室は寒く、水が漏れます、、泣
工事後(´ω｀人)これで冬でも暖かく快適に入浴できますね！
ダイニングキッチンはこんな感じでしたが、
対面キッチン（ペニンシュラ型）として生まれ変わりました！
セットの収納（家電収納、カップボード）も設置して収納力もばっちりです。
トイレは和式でした。。
せ、狭い( ﾉД`)
昔は狭さ対策のために隅付き便器で対策していましたね。
今回はトイレ室自体を大きくすることはできない状況でした。
そして水圧が低い、、
対策として、加圧装置付きのタンクレス便器を選択しました。
見た目もおしゃれですよね！
手洗いはトイレを出た近くに化粧台を設置しています。
南北に長い建物形状なので玄関は南北に２カ所ありました。
工事前
玄関ドアはカバー工法にて交換しました。
見た目の美観はもちろん、防犯性能、断熱性能、防音性能などが大幅に改善されます。
機能性、美観ともに向上でき、短時間で完成するので昨今のリフォームの中では人気の工事となっています。
今回は外装も全て改修しています。
屋根とバルコニーの防水が劣化していて対策が必要でした。
現在はシート防水されています。
こちらはバルコニー
屋根は比較的状態がよく雨漏れも発生していないようでしたので、検討の結果シート防水の重ね張りとしました。
バルコニーは劣化が酷く、シートの下にも水が回っている状態でした。
おまけに水場があったりして形状も凹凸があり選べる施工方法が狭められます。
今回は一度全て撤去して、耐久性の高いウレタン防水を一からやり直す施工をしました。
奥に見える金属の円筒は脱気筒という防水層の下の床内から上がってくる空気を抜くための器具です。
ここからは完成写真のみのご紹介です！
南玄関は以前は狭くてほとんど使えませんでした。
今回、広めにスペースをとって、手洗い器や靴棚を設けました。
居室壁面の柱形と柱形の間を利用して壁面収納棚としました。
細かい雑貨を多く設置したい、というご要望にお応えしました。
ロールスクリーンで隠すこともできます。
階段室の上の２階小部屋はウオークインクローゼットとしました。
階段でせりあがってくる床をうまく処理しながら、枕棚（上部棚板）をコの字に設置して
その下に洋服をかけるパイプを回しています。
階段をあがった廊下部分の洗面台と壁面収納です。
斜辺の外壁なので納まりが難しかったですがその中で最大値の収納が取れるようにしました。
２階の和室が２間つづいていたお部屋は洋装として、２部屋の仕切りはアコーディオンで緩やかに区切りました。
ご紹介は以上です。
こちらの建物は細長い形状ゆえ物の運びも大変ななか、
職人さんには頑張ってもらいました(;´∀｀)
結果、見違えるように綺麗になりましたね。
お打ち合わせから完成まで長い期間にわたるリフォームでしたので、
お客様にも喜んで頂き私もほっと安心した事をよく覚えています。
それではまた次のリフォームでお会いしましょう(^-^)/
NK総合建築株式会社のHPはコチラ
|
| 収納リフォームで暮らしの空間をすっきり美しく |
みなさんこんにちは
営業企画の西です。
すっかり寒くなってきました。
紅葉していた葉も落ちて冬の装いになってきましたね。
季節の変わり目といえば衣替え。
衣替えといえば収納。
そう、収納はリフォームの検討において必ずといって考える重要ポイントです。
今回はそんな収納リフォームのご紹介です。
いつもお世話になっておりますＡ様邸でこの秋におこなったリフォームです。
ご新居に越していらしてから、本や雑貨の収納にお困りでした。
お部屋は１つ収納用に空いているのですが、なんとなく収納棚などを購入したもののうまく納まらない。。
そこでお呼ばれして行ってまいりました。
確かに困ってる感を感じます。
でもこれ以上チェストなど収納箱を並べていくのもちょっといまいち。
ひとつのアイデアとして、こんな壁面収納をプランすることはできます。
どーん
見た目立派だし収納力もありそうですね。
ただ、費用が結構かかります。(｡´･(ｪ)･)
例えばこのプランだと工事費までいれたら70－80万円くらいかかるでしょう。
そしてなかなかの圧迫感が、、
こういった完成度を求めている方には良いのですが、
『何となく、うまくスッキリ収納できたらいいかな』
くらいのご要望は多いものです。
A様のご要望も後者に近かったので、時間を頂いてプランを検討しました。
ポイントは壁の上の方を使うこと、です。
本棚やチェストなど収納であればわざわざリフォームしなくても自身でなんとかなるもの。
素人さんでうまくできないのは『頭より高い部分も収納に使う』という所なんですね。
そこで私がプランしたのはこんな感じ。
お客さまから教えて頂いた収納したい物の大きさや感覚を元に計画しました。
集成材の棚板をスチールアングル（L型の金物）で壁に固定していく方法です。
下の方にはTVボード兼収納を置きます。
こちらはリフォーム用品は使わず一般的な自分で組み立てる家具を用途を満たすもので探しました。
こちらの方が価格は安く済みます。
リフォーム用品で統一して作れば素材感や色味を合わせる事ができるので完成度は一段と高くなりますが、
そのあたりはお客様のこだわりなど踏まえ相談です。
そして出来上がりはこのように。
工事期間はその他の工事も入れて4日。
大工さんやクロス屋さんに頑張ってもらいました。
その後お伺いして片付けている最中を見せてもらいました。
まだ仮置きですが、これからよく考えて納めていきたい、とのこと。
でもだいぶスッキリしましたね。
今回はそのほかにもいろいろ工事させてもらいました。
2階トイレに手洗い（水栓）を設けることも今回の工事のきっかけの一つでしたね。
2階でちょっと水場があるといろいろ楽なものです。
工事前
その後
手洗い付きタンクレストイレを設置しました。
壁紙や床材も一新して見違えるようになりましたね。
壁紙はお子さまが決めたハリネズミくん
アクセントクロスはこれくらいインパクトがある方が私も好きです。
玄関の傘置きがちょっと悲しいことに
既存の玄関収納を壊してやり直すのもちょっともったいないので調べました。
よくよく調べてみると、とあるメーカーの玄関収納シリーズでまだ販売が継続していた。
なのでその隙間にすっぽりと
さも最初からこうでした、とばかりに仕上がりました。
そんなに費用もかけずに収納力がアップ。
傘も全部中に入りました。o(^▽^)o
ここからは工事後の写真のみです。
こちらはキッチン付近の収納庫。
工事前は固定の棚が1段あるだけで空間がうまく使えませんでした。
可動棚3段にすることではるかに使いやすくなりましたね。
こちら洗濯機上に棚を設けました。
洗面洗濯脱衣所には少なくともこういったタオルとか洗剤とかちょっとした物ををおける場所が欲しいですよね。
トイレを替えた時に壁の収納がなくなったのでペーパーを置ける棚を設けました。
一番シンプルな背面固定棚です。
ペーパーの在庫や掃除用品などを見せたくない場合は扉のある箱型の吊戸棚がお勧めです。
今回は扱い安さ重視でシンプルに仕上げたかったので棚板にしました。
こういうちょっとした工夫や調べることで収納力をあげていくことができるんです。
もちろん見た目、美観、予算なども考えながらプラン致します。
個人的に収納計画は得意な方なのでドシドシご相談下さい。
見た目にこだわりたい方、予算に限りがある方、ちょっと怪しいモノを収納したい方。
なんでもOKです。
遊び心と予算に余裕のある方だったら収納の隠し扉とかもやってみたいですね。
Ａ様は以前から何度もご用命頂いているのでお子さまとも仲良しです。
今回は手書きでお礼の手紙も頂きました。
ほんと素直で元気でいい子なんです。
また呼んで下さいね。
いつもありがとうございます。(^-^)/
NK総合建築株式会社のHPはコチラ
|
|
|
|
